Donnerstag, 6. August 2015

Mietrecht: Ist die Reptilienhaltung in Mietwohnungen erlaubt?


Die Frage, ob die Haltung von Reptilien und anderen Terrarientieren in Mietwohnungen erlaubt, anzeigepflichtig oder verboten ist, kann man nur mit der typischen Juristenantwort „Das kommt drauf an“ beantworten. In diesem Beitrag soll es um die Regelungen im Rahmen eines Wohn- und Mietrechts gehen. Übergeordnete Regelungen wie z.B. bestehende Gefahrtiergesetze müssen natürlich ebenfalls beachtet werden und haben Vorrang vor vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.

Im Jahre 1992 urteilte der Bundesgerichtshof, dass generelle Verbote der Haustierhaltung in Formularmietverträgen nicht zulässig sind, weil die Haltung von Kleintieren zum vertragsgemäßen Wohnungsgebrauch gehört, sofern Störungen dritter Parteien (z.B. der Nachbarn aufgrund von Geruchs- oder Lärmbelästigung) ausgeschlossen sind. Tiere, die in einem Möbelstück (Käfig, Aquarium, Terrarium) gehalten werden, sind als Kleintiere anzusehen, weswegen die Reptilienhaltung laut höchstrichterlichem Urteil grundsätzlich nicht per Mietvertrag verboten werden kann. Aber wie so oft gilt auch hier: Keine Regel ohne Ausnahmen.

Sobald sich nämlich Dritte belästigt fühlen oder der Vermieter dies befürchtet, sieht die Rechtslage leider nicht mehr ganz so eindeutig aus und muss laut BGH-Urteil vom 14. November 2007 (VIII ZR 340/06) im Einzelfall betrachtet werden. Rechtsgrundlage dafür ist z.B. § 15 Baunutzungsverordnung (BauNVO), laut dessen Auslegung in Bezug auf die Nutzung einer Wohnung in einem Wohngebiet z.B. eine Tierhaltung unzulässig ist, wenn von ihr unzumutbare Belästigungen oder Störungen ausgehen können. Was genau darunter zu verstehen ist, z.B. welches Ausmaß an Tierhaltung und welche Tierarten unzumutbar sind, ist nicht festgelegt und muss daher im Streitfall vor Gericht geklärt werden. Die Urteile sind jedoch in aller Regel keine Grundsatzurteile höchster Instanz und somit nur für die betroffenen Parteien bindend. Sie dienen aber oftmals anderen Gerichten als Orientierungshilfe bei der Urteilsfindung und haben somit durchaus Gewicht.

Übermäßige Schlangenhaltung unzulässig
Das Landgericht Bochum kam 1988 zu dem Entschluss, dass eine übermäßige Schlangenhaltung (im besagten Fall 40 Stück, von denen der Großteil Giftschlangen waren) in Eigentumswohnung unzulässig sei (Az.: 7 T 767/88).

Schlangenhaltung von Grund auf unzulässig
1990 urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt, dass die Haltung von Schlangen und Ratten zu Futterzwecken in Mietwohnungen unzulässig ist, weil diese Art der Tierhaltung nicht mit den „hiesigen tradierten soziokulturellen Vorstellungen der Allgemeinheit“ zu vereinbaren sei. Das von den Miteigentümern empfundene Unbehagen reiche als Störung des Zusammenlebens aus, um eine derartige Tierhaltung zu untersagen, selbst wenn die Tiere harmlos sind, sicher untergebracht werden und keine Geruchsbelästigung von der Tierhaltung ausgeht (Az.: 20 W 149/90).

Ekelerregende Tiere
Das Landgericht Essen urteilte ebenfalls 1990, dass ein Vermieter die Haltung von Ratten untersagen darf, weil sich Nachbarn davor ekeln könnten (Az.: 1 S 497/90). Im besagten Fall ging es um lediglich eine Ratte und nicht um eine womöglich mit Geruchsbelästigung verbundene Nagerzucht. Das Gericht betonte ferner, dass  die Haltung von Schlangen, Spinnen, Reptilien, Insekten etc. prinzipiell der Erlaubnis des Vermieters bedarf, selbst wenn laut Mietvertrag die Haltung von Haustieren gestattet ist. Dieses Urteil liegt chronologisch zwar vor dem o.g. BGH-Urteil, weswegen die in diesem Fall ausgeschlossene Tierhaltung im Mietvertrag heutzutage als grundsätzlich ungültig anzusehen ist, jedoch wurde das Ekelempfinden der Nachbarn als Grund für das Tierhalteverbot genannt, was auch nach dem BGH-Urteil hätte passieren können.

Ekelempfinden reicht doch nicht aus
Das Amtsgericht Bückeburg sah die Sache mit den „Ekeltieren“ in einem aktuelleren Urteil jedoch wiederum ganz anders und entschied 1999, dass der Vermieter im Falle einer in einem Terrarium gehaltenen, ungefährlichen Schlange nicht verlangen kann, dass die Tierhaltung aufgegeben wird, selbst wenn sich Dritte davor ekeln (Az.: 73 C 353/99). Laut Begründung des Gerichts darf sich ein Vermieter nicht zum Anwalt von überempfindlichen Mietern machen. 

Ungefährliche Schlangen nicht genehmigungspflichtig
Das Amtsgericht Köln entschied bereits 1989 ähnlich. Ein Mieter muss keine Genehmigung seines Vermieters für die Haltung von ungefährlichen Schlangen einholen, da diese in verschlossenen Behältern untergebracht sind und somit weder die Wohnung noch Dritte beeinträchtigen können (Az.: 213 C 363/89).

Ungefährliche Echsen ebenfalls kein Problem
Ungefährliche Echsen wie z.B. Bartagamen oder Kragenechsen fallen in die Kategorie „Kleintier“ und sind somit nicht genehmigungspflichtig, solange sie die Wohnung oder Dritte nicht schädigen. So urteilte 1995 das Amtsgericht Essen (Az.: 9 C 109/95).

Eigentum schützt nicht!
Auch Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaftsimmobilie sind leider nicht fein raus. Laut Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt aus dem Jahr 2011 kann die Haustierhaltung durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft generell verboten bzw. beschränkt werden, da ein solcher Mehrheitsbeschluss alle Wohnungseigentümer bindet (Az.: 20 W 500/08).

Würgeschlangen und Warane in Mietshaus tabu
Das Bonner Amtsgericht urteilte in diesem Jahr, dass die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Waranen und Würgeschlangen, die vom Vermieter für Krokodile gehalten wurden, rechtens sei, weil es sich dabei nicht um „normale Kleintiere“ handele und ihre Haltung somit nicht zum üblichen Wohnungsgebrauch gehöre. Außerdem bestehe laut Auffassung des Gerichts die Gefahr, dass diese Tiere ausbrechen und in der Nachbarschaft zur Bedrohung werden (Az.: 201 C 134/15).

In diesem wie auch in anderen Urteilen ist die Rede von „Würgeschlangen“. Dieser populärwissenschaftliche Begriff ist jedoch nicht eindeutig. Per se sind auch harmlose Kornnattern als Würgeschlangen zu bezeichnen, die den genehmigungsfreien Kleintierstatus genießen sollten. Ähnlich verhält es sich beim Begriff „Riesenschlangen“. Es gibt auch kleinbleibende und somit harmlose „Riesenschlangen“, die als Kleintiere anzusehen sind (z.B. Sandboas). Eine derartige Wortwahl in Gerichtsurteilen zeugt leider nicht von biologischer Fachkenntnis der Richter.

Giftschlangen und Pfeilgiftfrösche verboten
So absurd es klingen mag, selbst sogenannte „Pfeilgiftfrösche“, die in der Terraristik nicht giftiger sind als einheimische Amphibien, weil sie ihre tödlichen Gifte in freier Wildbahn aus der Nahrung synthetisieren, wurden bereits mit Giftschlangen auf eine Stufe gestellt und die Haltung dieser „unüblichen Haustiere“ im Jahr 2003 vom Oberlandesgericht Karlsruhe untersagt, weil dies gegen die Verkehrssitte verstoße (Az.: 14 Wx 51/03). Die Haltung und auch Züchtung von ungiftigen Reptilien in Wohnung und Garten wurden von diesem Gericht allerdings gestattet.

Fazit:
Eine Sicherheit gibt es in dieser rechtlichen Grauzone leider nicht. Als Mieter ist man gut beraten, wenn man sich für die Haltung von Tierarten, bei denen der Kleintierstatus nicht abschließend geklärt ist (z.B. Warane, Vogelspinnen, mindergiftige Skorpione, harmlose Riesenschlangen, Pfeilgiftfrösche etc.), eine Genehmigung des Vermieters besorgt. Hilfreich kann es vor Beginn eines neuen Mietverhältnisses sein, wenn man dem zukünftigen Vermieter die Tiere einfach mal vorstellt, um unbegründete Ängste auszuräumen. Dafür sind ein vorhandener Sachkundenachweis und Schlösser vor den Terrarien sehr positive Aspekte. Es gibt schließlich auch Vermieter, die bereits schlechte Erfahrungen mit Tierhaltern gemacht haben und medienpräsente Einzelfälle bringen direkt alle Reptilienhalter in Verruf. Daher sollte man seinem künftigen Vermieter gegenüber besser mit offenen Karten spielen. Auch wenn es sich objektiv betrachtet um harmlose Kleintiere handelt, die Gerichte sehen das leider nicht immer so.

Insbesondere für die Haltung von Giftschlangen, allgemein als gefährlich anzusehenden Riesenschlangen, Krokodilen etc. ist eine Genehmigung durch den Vermieter vor Einzug bzw. vor Anschaffung der Tiere dringend anzuraten. Leider schützt auch dies nicht vor Problemen, wenn die Eigentümerversammlung plötzlich Ängste empfindet und eine durch den Vermieter genehmigte Tierhaltung per Mehrheitsbeschluss untersagt. Dagegen kann man dann zwar juristisch vorgehen, aber wie heißt es so schön: „Vor dem Richter und auf hoher See sind wir in Gottes Hand.“ Nicht jeder Richter ist auch ein Tierliebhaber.

Ein Verbot der Tierhaltung darf allerdings nicht willkürlich erfolgen. Hat man vom Vermieter zunächst eine Genehmigung erhalten und diese wird irgendwann (z.B. durch Erben des Vermieters) widerrufen und der Fall landet vor Gericht, sollte man sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben sowie ein vergleichbares Urteil des Amtsgerichts München aus dem Jahr 2013 berufen (Az.: 432 C 25060/13). Dieser Grundsatz verpflichtet allerdings auch den Tierhalter, Rücksicht auf die Nachbarschaft zu nehmen. Werden regelmäßig Schlangen in der Wohnanlage oder gar in Nachbarwohnungen gefunden oder die Nacht durch eine Amphibienzucht zum Tag gemacht, hat man kaum Chancen auf Erfolg.

Hat der Vermieter bereits längere Zeit Kenntnis von der Tierhaltung und duldet diese, entsteht dadurch leider kein „Gewohnheitsrecht“. Eine stillschweigende Duldung ist keine vertraglich festgelegte Genehmigung und kann jederzeit ohne Angabe von Gründen zurückgezogen werden. Um zu vermeiden, dass der Vermieter, der zunächst die Reptilienhaltung duldet, diese irgendwann als bequemen Kündigungsgrund vorschiebt, sollte man im Vorfeld eine schriftliche Genehmigung einholen.

Bei der Haltung von harmlosen, kleinen Echsen wie z.B. Bartagamen oder Leopardgeckos sollte es mietrechtlich zwar keine Probleme geben, jedoch können Futtertiere wie Heimchen oder Schaben durchaus zu einem Problem werden und das Zusammenleben der Wohngemeinschaft stören, weswegen auch hier Rechtsstreitigkeiten durchaus denkbar sind. 


Keine Kommentare:

Kommentar veröffentlichen